JAKARTA - Sebuah terobosan administratif baru saja digulirkan oleh pihak regulator untuk memuluskan langkah masyarakat menengah ke bawah memiliki hunian layak. Otoritas Jasa Keuangan (OJK) membuat kebijakan anyar untuk tidak lagi mencatatkan kredit dengan nominal di bawah Rp 1 juta dalam Sistem Layanan Informasi Keuangan (SLIK).
Langkah strategis ini diambil bukan tanpa alasan yang kuat di baliknya. Tujuannya adalah mempermudah akses kredit rumah subsidi bagi Masyarakat Berpenghasilan Rendah (MBR) sebagai bentuk dukungan nyata terhadap implementasi program prioritas penyediaan 3 juta rumah.
Namun, di tengah ambisi besar pemerintah tersebut, suara sumbang dari kalangan pengamat mulai bermunculan. Pengamat menilai kebijakan tersebut tidak cukup ampuh untuk menyelesaikan akar masalah perumahan nasional yang sangat kompleks.
Direktur Next Policy, Yusuf Wibisono, memberikan catatan kritis terhadap efektivitas kebijakan pemutihan catatan kecil ini. Menurut beliau, respons kebijakan OJK tersebut tidak akan cukup kuat untuk mendorong akses MBR menuju KPR subsidi secara masif.
Memang benar bahwa mereka yang memiliki catatan utang kecil di bawah satu juta rupiah merupakan sasaran utama subsidi ini. Namun, Yusuf menekankan bahwa kendala MBR mengakses KPR bersubsidi tidak hanya datang dari catatan merah di sistem SLIK saja.
Ada persoalan yang jauh lebih mendasar yang sering kali dilupakan oleh para pengambil kebijakan di tingkat atas. Hambatan syarat kecukupan penghasilan menjadi tembok besar karena bank umumnya menetapkan standar cicilan setidaknya 30 persen dari total penghasilan bulanan.
Hambatan Sektor Informal Dan Potensi Rusaknya Disiplin Pasar Perbankan
Persoalan administratif perbankan sering kali menjadi momok bagi pekerja yang tidak memiliki slip gaji bulanan yang tetap. Menurut Yusuf, hambatan tersebut lebih besar dihadapi oleh MBR yang bekerja di sektor informal seperti buruh lepas, petani, nelayan, hingga pelaku usaha mikro.
Kelompok ini sering kali terjepit karena ketiadaan data formal tentang penghasilan mereka yang bisa diverifikasi oleh sistem perbankan. MBR di sektor informal lebih sering tidak bisa mengakses KPR subsidi karena ketatnya syarat administrasi yang diterapkan oleh institusi keuangan.
Dengan demikian, penghapusan catatan kredit kecil ini tidak akan secara otomatis membuka pintu lebar bagi kepemilikan rumah rakyat. Sepanjang persyaratan formal dari pihak bank masih diterapkan secara rigid, MBR akan tetap kesulitan menembus akses pembiayaan perumahan.
Berikut adalah beberapa poin kritis yang menjadi sorotan dalam kebijakan ini:
Persyaratan administrasi bank yang kaku masih menjadi penghalang utama bagi pekerja sektor non-formal.
Penghapusan data justru berisiko membuat bank meningkatkan kewaspadaan dan memperketat proses penilaian kredit secara mandiri.
Catatan kredit di bawah Rp 1 juta sering kali menjadi indikator awal lemahnya kapasitas pembayaran seorang calon debitur.
Mekanisme pasar terancam terganggu karena hilangnya sinyal kredibilitas yang selama ini disediakan oleh data SLIK.
Tanpa data yang transparan, bank mungkin akan lebih menghindari kelompok MBR karena dianggap memiliki profil risiko yang sangat tinggi.
Yusuf bahkan berargumen bahwa kebijakan ini berpotensi merusak disiplin pasar secara luas di industri keuangan nasional. Hal ini dikarenakan mereka yang memiliki catatan perilaku kredit buruk bisa lepas begitu saja dari radar penilaian kelayakan kredit bank.
Mekanisme pasar bisa rusak karena catatan di SLIK sejatinya adalah sinyal pasar bagi perbankan mengenai kredibilitas calon nasabahnya. Jika sinyal ini dikaburkan, maka proses penilaian risiko menjadi tidak akurat dan bisa membahayakan kesehatan industri perbankan itu sendiri.
Tawaran Kebijakan Substantif Dan Solusi Suku Bunga Yang Lebih Realistis
Alih-alih hanya mengubah teknis pencatatan data, diperlukan langkah-langkah yang menyentuh akar permasalahan ekonomi masyarakat. Yusuf menyampaikan beberapa ide kebijakan substantif yang bisa dilakukan untuk memberikan dampak yang lebih nyata dan berkelanjutan.
Salah satu opsinya adalah menghapus total kredit macet bagi MBR kelas terbawah setelah dilakukan penilaian objektif terhadap niat baik mereka. Hal tersebut dinilai sebagai bentuk kebijakan afirmasi yang lebih jujur kepada kelompok masyarakat yang paling membutuhkan bantuan.
Kebijakan yang dianggap jauh lebih substantif lagi oleh para ahli adalah menurunkan suku bunga KPR secara signifikan. Suku bunga KPR di Indonesia saat ini tercatat sebagai salah satu yang paling tinggi di kawasan regional Asia Tenggara.
Rata-rata suku bunga hunian di tanah air berada di kisaran 10 persen hingga 12 persen yang sangat memberatkan peminjam. Sementara itu, di negara-negara tetangga, suku bunga KPR hanya dipatok di kisaran yang sangat rendah, yaitu 3 persen hingga 5 persen saja.
Beberapa realitas mengenai pembiayaan perumahan di Indonesia meliputi:
MBR memang mendapatkan suku bunga fixed sebesar 5 persen melalui skema subsidi pemerintah.
Keterbatasan APBN membuat kuota penerima KPR bersubsidi selalu terbatas dan tidak sebanding dengan kebutuhan rakyat.
Penyaluran FLPP tertinggi dalam empat tahun terakhir hanya mencapai angka 278 ribu unit pada tahun 2025.
Realisasi penyaluran pada tahun 2024 bahkan hanya menyentuh angka 200 ribu unit dengan nilai Rp 24,6 triliun.
Tanpa perubahan suku bunga secara sistemik, target 3 juta rumah pada tahun 2029 diprediksi akan sulit tercapai.
Suku bunga KPR yang sangat tinggi selama ini telah menjadi penghambat besar bagi kepemilikan rumah secara nasional. Hambatan ini tidak hanya dirasakan oleh kelompok MBR, bahkan masyarakat berpenghasilan menengah pun merasa sangat terbebani.
Suku bunga tinggi ini juga memperburuk risiko gagal bayar atau default risk yang membayangi para debitur di masa depan. Oleh karena itu, OJK didorong untuk memacu efisiensi industri perbankan dan menekan margin bunga bersih (NIM) yang selama ini dianggap terlalu tinggi.
Dukungan OJK Terhadap Program Perumahan Dan Percepatan Sistem SLIK
Meskipun mendapat kritik, OJK tetap berkomitmen penuh untuk mendukung program penyediaan rumah bagi rakyat banyak. Ketua Dewan Komisioner OJK, Friderica Widyasari Dewi, menuturkan pihaknya sangat mendukung program prioritas yang dijalankan Kementerian Perumahan.
Kebijakan mengenai pembatasan laporan SLIK ini merupakan hasil keputusan Rapat Dewan Komisioner yang digelar secara intensif beberapa waktu lalu. Informasi yang akan ditampilkan dalam laporan SLIK ke depannya hanya berupa kredit atau pembiayaan dengan nominal di atas Rp 1 juta.
Kebijakan ini mencakup baik berdasarkan akumulasi catatan kredit debitur maupun posisi baki debet terakhir yang dimiliki nasabah. Langkah ini diharapkan dapat menyaring hambatan-hambatan kecil yang sering kali menjegal proses administrasi calon pembeli rumah subsidi.
Di samping itu, OJK juga memutuskan untuk melakukan percepatan pembaruan status pelunasan pinjaman dalam sistem SLIK mereka. Status pelunasan kini diwajibkan muncul paling lambat tiga hari kerja setelah nasabah melakukan pembayaran kewajibannya secara lunas.
Beberapa langkah percepatan yang diimplementasikan OJK adalah sebagai berikut:
Implementasi status pelunasan cepat 3 hari kerja ditargetkan akan berjalan penuh pada akhir Juni 2026.
Pemberian akses data SLIK kepada Badan Pengelola Tabungan Perumahan Rakyat (BP Tapera) untuk mempercepat verifikasi.
Penegasan status KPR bersubsidi sebagai program prioritas untuk memudahkan aspek penjaminan pembiayaan.
Pembentukan Satuan Tugas Percepatan Program 3 Juta Rumah yang melibatkan lintas kementerian dan asosiasi pengembang.
Penambahan keterangan di SLIK bahwa data tersebut bersifat netral dan bukan merupakan "daftar hitam" bagi nasabah.
Kiki, sapaan akrab Friderica, menekankan bahwa OJK akan terus memperkuat koordinasi untuk mempercepat penyelesaian berbagai kendala di sektor keuangan. SLIK sendiri ditegaskan sebagai instrumen informasi yang bersifat netral dan tidak secara otomatis menentukan ditolaknya sebuah aplikasi kredit.
Keputusan akhir pemberian KPR tetap menjadi kewenangan penuh masing-masing bank dengan mempertimbangkan prinsip kehati-hatian. OJK hanya berperan menyediakan infrastruktur data yang lebih berkualitas dan lebih berpihak pada kebutuhan masyarakat berpenghasilan rendah.
Melalui Surat OJK yang diterbitkan pada tanggal 14 Januari 2025 yang lalu, regulator telah menegaskan dukungannya terhadap penyediaan rumah rakyat. Upaya ini merupakan bentuk sinergi antara regulator, perbankan, dan pemerintah untuk menekan angka backlog perumahan di Indonesia.
OJK akan terus mendorong berbagai langkah strategis agar target ambisius pengadaan rumah bagi rakyat dapat tercapai sesuai jadwal. Dukungan ini diharapkan dapat memberikan dampak positif bagi stabilitas ekonomi nasional dan kesejahteraan sosial masyarakat luas.